Als huurder betaalt u huur voor uw woning of kamer. Meestal betaalt u alleen een bedrag voor
het gebruik van de woonruimte. Soms betaalt u daarnaast nog voor andere voorzieningen
(zoals servicekosten of meubilering). In de huurovereenkomst moet duidelijk staan welk deel
van het totale huurbedrag u betaalt voor bewoning en welk deel voor bijkomende kosten. Is
dat niet het geval, dan is er sprake van een 'all in-huur'. Dit voorlichtingsblad geeft informatie
over mogelijke nadelige gevolgen van zo'n all in-prijs.

Wat is een all in-prijs?
In een huurovereenkomst spreken huurder en verhuurder een (totale) huurprijs af. Vaak is dat alleen
een bedrag voor het gebruik van de woonruimte; de `kale' huurprijs. Soms betaalt u een vergoeding
voor bijvoorbeeld gas en elektriciteit (servicekosten) of voor meubilering/stoffering. De
huurovereenkomst moet dan vermelden hoe hoog de kale huurprijs is en hoeveel de overige kosten
bedragen. Staat dit niet in de huurovereenkomst, dan betaalt u (waarschijnlijk) een all in-prijs. U
weet dan niet hoeveel u precies betaalt voor bewoning en hoeveel voor bijkomende kosten.
Voorbeeld:
U betaalt een totale huurprijs van ƒ 750 voor het gebruik van de woning en de bijkomende
servicekosten. In de huurovereenkomst is echter niet aangegeven welk gedeelte van die ƒ 750 ‘kale
huur’ is en welk gedeelte servicekosten. U betaalt dan een all in-prijs van ƒ 750.
Waarom is een all in-prijs nadelig?
Ga niet akkoord met een all in-prijs! Een totaalbedrag werkt in uw nadeel bij een geschil over de
hoogte van de huurprijs. Of een all in-huur redelijk is of niet, kan namelijk niet beoordeeld worden,
omdat een all in-huur niet kan worden getoetst. Daarvoor moet duidelijk zijn hoe hoog de
afzonderlijke bedragen voor bewoning en bijkomende kosten zijn. Kale huur en bijkomende kosten
worden namelijk altijd afzonderlijk getoetst. Zolang de huur niet is uitgesplitst, kan de huurcommissie
dus geen uitspraak doen bij een eventueel geschil.

Hoe verzoekt u om uitsplitsing van een all in-prijs?
Betaalt u een all in-prijs, dan kunt u de verhuurder vragen die te splitsen in een kale huurprijs en een
bedrag voor servicekosten. Weigert de verhuurder dat of wordt u het niet eens over de splitsing, dan
kunt u de huurcommissie verzoeken uitspraak te doen. Alleen de huurder kan zo'n verzoek overigens
indienen.

Wat kan de huurcommissie voor u doen?
De taak van de huurcommissie is te bepalen of uw huurprijs een all in-prijs is of een (kale) huurprijs.
Zij baseert haar uitspraak op de huurovereenkomst en op de feitelijke situatie. Zo wordt met behulp
van het Woningwaarderingsstelsel (ook wel puntensysteem genoemd) het puntental van uw woning
vastgesteld. Van belang zijn ook de waarde van de geleverde goederen of diensten, evenals
rekeningafschriften en kwitanties. Aan de hand van deze gegevens bepaalt de huurcommissie of er
sprake is van een all in-prijs. De huurcommissie spreekt zich hierover schriftelijk uit.
Speciale formulieren voor dit verzoek aan de huurcommissie zijn verkrijgbaar bij het secretariaat van
de huurcommissie. U en de verhuurder moeten voor deze procedure ƒ 25 (vanaf 1 januari 2002:
€ 11) betalen. (Let op: tot 1 januari 2002 moet dus het tarief van ƒ 25,00 in guldens worden betaald.)
Als u een inkomen op bijstandsniveau hebt, kunt u in sommige gevallen vrijstelling van deze kosten
vragen.

Wat als de huurcommissie all in-huur constateert?
Als de huurcommissie bepaalt dat u all in-huur betaalt, dan zal zij het huurbedrag splitsen in een kale
huurprijs en een bedrag voor servicekosten. Tijdens het onderzoek is aan de hand van het
Woningwaarderingsstelsel het puntental van uw woning bepaald. De minimale huurprijs die bij dit
puntental hoort (dit is 55 % van de maximale huurprijs) wordt de nieuwe kale huurprijs. Het
voorschotbedrag voor servicekosten wordt 25% van de minimale huurprijs. Deze 'nieuwe huurprijs'
(kale huur + servicekosten) geldt vanaf de maand die volgt op de maand waarin het verzoek bij de
huurcommissie werd ingediend.

Als uit het jaarlijkse servicekostenoverzicht blijkt dat u te weinig servicekosten hebt betaald, dan bent
u alsnog verplicht achteraf de resterende kosten bij te betalen. Ook kan de verhuurder in zo'n geval
het voorschotbedrag verhogen (zie voorlichtingsblad Servicekosten). Verder mag de verhuurder
jaarlijks een voorstel tot verhoging van de kale huurprijs indienen.
Wat als de huurcommissie een kale huurprijs constateert?
Heeft de huurcommissie beslist dat er sprake is van een (kale) huurprijs, dan heeft dit geen directe
gevolgen voor de huurovereenkomst: u blijft in principe hetzelfde bedrag betalen. Mocht u het echter
(op basis van het puntental van uw woning) oneens zijn met de hoogte van de (kale) huurprijs, dan
kunt u een nieuwe procedure bij de huurcommissie starten om de huur te verlagen (zie
voorlichtingsblad 'Voorstel tot huurverlaging').

Oneens met de uitspraak van de huurcommissie?
Voor zowel huurder als verhuurder is de uitspraak van de huurcommissie bindend, tenzij een van
beiden zich binnen twee maanden na het verzenden van de uitspraak tot de kantonrechter wendt. In
dat geval vervalt de uitspraak van de huurcommissie. Is er binnen twee maanden geen verzoek bij de
kantonrechter ingediend, dan is de uitspraak van de huurcommissie onherroepelijk geworden.

Kan all in-huur geliberaliseerd zijn?
Bij een geschil kan de verhuurder naar voren brengen dat de all in-huur geliberaliseerd is, wat zou
inhouden dat de huurcommissie geen uitspraak mag doen over de hoogte van de huurprijs. Maar:
een all in-huur is in het algemeen niet geliberaliseerd. Bij huurliberalisatie gaat het immers om de kale
huurprijs die boven een wettelijk bepaalde grens ligt. Omdat het bij all in-huur juist niet duidelijk is wat
de hoogte van de kale huurprijs is, kan ook niet gezegd worden of de huurprijs geliberaliseerd is. (Zie
voor meer informatie het voorlichtingsblad Huurliberalisatie).

Voor meer informatie:
· Zie het voorlichtingsblad 'Servicekosten' over de berekening van voorschotten, het jaarlijkse
kostenoverzicht en de procedure bij geschillen.
· Zie het voorlichtingsblad 'Huurliberalisatie' voor de regels die gelden bij woningen waarvan de
huur boven de liberalisatiegrens ligt.
Als u na het lezen van dit voorlichtingsblad nog vragen hebt, kunt u terecht bij het Secretariaat van
de huurcommissies, telefoon 0800 - 488 72 43 of www.huurcommissies.nl
Dit voorlichtingsblad is een vrije weergave van de wettelijke voorschriften. Bij een juridisch geschil
kan geen beroep worden gedaan op de inhoud van dit blad.

Aanbod!
Ga hier naar de te huur aangeboden woningen!